Quelles sont les dégradations imputables au locataire et au propriétaire ?

Le contrat de bail ou de location mentionne en général les obligations du locataire et du propriétaire en matière de rénovation. Cependant, la méconnaissance de ces obligations conduit souvent à des conflits entre les deux parties par rapport à la nature et à la prise en charge de la rénovation. Quelles sont alors les dégradations imputables au locataire et au propriétaire ?

Les dégradations issues du non-entretien du bien par le locataire 

Lorsqu’une dégradation survient dans un appartement, un studio ou généralement dans un cadre loué, des réflexions naissent. Dans bien de cas, le locataire engage les frais et demande une déduction de cette charge dans le loyer. Une demande que de nombreux propriétaires rejettent systématiquement. 

Ce cas de figure peut créer des discordes qui peuvent parfois amener devant un tribunal d’arbitrage. C’est pour cela que vous soyez locataire ou propriétaire, vous établissez un état des lieux entrant consensuel. Vous pouvez obtenir un modèle d’état des lieux auprès de votre notaire ou sur de nombreux sites en ligne. Selon la loi du 6 juillet 1989 portant sur les obligations du propriétaire et du locataire, le locataire prend à sa charge toutes les dégradations liées à un mauvais usage ou au non-entretien du cadre loué. En réalité, une fois que le locataire intègre le logement, les travaux d’entretien courant sont à sa charge. 

Dégradation des parties extérieures 

L’entretien de toutes les parties extérieures de l’appartement ou du local incombe au locataire. Ainsi, il a entièrement à sa charge les dégradations liées au jardin privatif. Il doit donc s’occuper des allées, des pelouses, de la piscine, des auvents, des terrasses, des marquises. Le rétablissement du système d’irrigation, les descentes d’eaux pluviales et les gouttières reviennent également à sa charge. Le locataire doit également s’occuper des conduits bouchés, des fenêtres abîmées en cours d’usage. 

Il prend aussi en charge la réparation des poignets, des verrous et serrures de portes-non-inscrits dans l’état des lieux entrant. Lorsque des vitres se sont détériorées en cours d’utilisation, c’est au locataire que revient sa réparation. En gros, toutes les dégradations liées aux parties extérieures non engendrées par la vétusté, un défaut de construction ou une force majeure sont prises en charge par ce dernier. 

Les dégradations des parties intérieures 

Parmi les dégradations imputables au locataire figurent également les dégradations des parties intérieures. Il s’agit entre autres : 

• de la réparation des plafonds et des murs intérieurs et des différentes cloisons,
• de la peinture et des différentes tapisseries,
• de la réhabilitation de certains équipements d’intérieur, des trous apparus dans les murs du local après une certaine durée d’utilisation,
• de la réparation du revêtement du sol (parquets et moquettes),
• de la réfection des vitres intérieures,
• de la réfection de la menuiserie et des placards de cuisine.

Aussi, des réparations telles que la mise en place des raccords et des pointes de menuiserie, la réparation du système d’isolation thermique, des travaux de réparation de la chaudière, etc. Tant que les dégradations orchestrées ne sont pas inhérentes au vieillissement du bien ou à un défaut de construction, elles sont à la charge du locataire. Autrement dit, les défaillances non constatées par l’état des lieux entrant sont prises en charge. 

Les dégradations liées à un mauvais usage du bien immobilier par le locataire 

À part les dégradations liées au non-entretien, celles inhérentes à un mauvais usage spontané sont aussi imputables au locataire. Elles sont d’ailleurs à réparer avant l’établissement de l’état des lieux de sortie. Si les réparations ne sont pas constatées avant cet état des lieux, le locataire devra régler les frais des différents travaux. De manière concrète, les dégradations comme : 

• les tapis ou moquettes brûlés,
• les colonnes d’eau brisées,
• les taches indélébiles laissées sur les murs,
• la dégradation du revêtement du sol par un engin ou un équipement,
• les meubles brisés,
• une chaudière bousillée,
• etc.

En général, le locataire doit toujours chercher à garder le bien immobilier dans son état d’origine. Il doit prendre le soin de maintenir chaque élément comme il est mentionné dans son état des lieux entrant. C’est pour cela qu’il doit toujours garder un exemplaire de ce document par-devers lui. 

Autres obligations du locataire 

Outre les réparations liées à un mauvais usage, le locataire a le droit d’éviter toutes dégradations qui émanent de sa volonté. Car tous les dégâts collatéraux seront sans négociation et systématiquement à sa charge. Aussi, il ne peut en aucun cas s’opposer à la visite de son propriétaire ou à des travaux de remise de confort du bien locatif. Les artisans chargés de faire des travaux lancés par le propriétaire doivent donc jouir d’un accès libre. Cependant, le propriétaire est garant de toutes situations compromettantes (vol, bagarres, détérioration d’un appareil non engagé dans les travaux) générées par la présence de ces prestataires. 

Les dégradations imputables au propriétaire

L’utilisation normale et continue d’un bien immobilier conduit inévitablement à sa vétusté. Ainsi, on ne saurait imputer au locataire des dégradations liées à la vétusté du matériel ou du logement. Ainsi, il revient au propriétaire de prendre en charge toutes les dégradations liées au vieillissement du studio ou du logement. 

Les dégradations liées à la vétusté du logement 

En vérité, en payant le loyer, le locataire apporte sa contribution à l’usure du logement. C’est donc en toute logique que le propriétaire est supposé gérer les charges liées à la rénovation. Le propriétaire doit donc prendre en charge les vieilles tapisseries, les peintures cramées, écaillées et les moquettes décolorées. Il lui revient également de remplacer les plafonds lézardés et fissurés. 

Les dégradations liées aux défauts de construction

Il incombe également au propriétaire de prendre en charge toutes les dégradations liées à la mauvaise construction. Aucun locataire ne peut donc prendre en charge les frais liés à une mauvaise installation de la chaudière par exemple. En général, le propriétaire doit bénéficier des contrats d’assurance qui lui permettent de couvrir ces dégradations. 

Il est alors demandé aux deux parties de mentionner dans l’état des lieux entrant, tous les défauts de fabrication ou de construction remarqués. D’ailleurs, l’article 1755 du Code civil français stipule qu’aucune répartition réputée locative issue de la vétusté et de l’usure normale d’un logement n’est imputable au locataire. Le locataire et le propriétaire doivent de manière consensuelle établir l’état des lieux entrant. Ainsi toutes dégradations liées à une mauvaise utilisation ou à un non-entretien seront à la charge du locataire. De l’autre côté, les dégradations liées à l’usure et à la vétusté du logement reviendront au propriétaire.